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低金利で住宅ローン控除もあるなか、住宅ローンで頭金を減らすとどんな影響があるのか？／MONEY PLUS

2023/08/03 不動産投資

01. 頭金を出すメリットは、利息負担が減る、諸費用の負担が減る、万が一のときに手元に現金を残しやすい

頭金を出すデメリットは、手元のお金が減る、住宅ローン減税額が減る、出し方によっては贈与税がかかる

頭金を出すメリットは、利息負担が減る、諸費用の負担が減る、万が一のときに手元に現金を残しやすい

頭金を出すデメリット

まずは頭金を出すデメリットについて見ていきましょう。

（1）手元のお金が減る
頭金は諸費用を除き、マイホームを取得する際に必要となる、住宅ローンでまかなわない部分のお金です。つまり、ご自身の貯蓄を取り崩して調達しますから、頭金を出すとご自身の手元のお金が減る、ということとなります。

生活する上で、近いうちに予定されている支出への備えや、万が一の緊急生活資金の備えなども必要です。頭金を出しすぎてしまうと、万が一の備えが減ったり、必要な支出をまかなえず、新たな借入を招く可能性もあります。

（2）住宅ローン減税額が減る
住宅ローン契約者が取得から最大13年間利用できる住宅ローン減税は、基本的に年末の住宅ローン残高にもとづいて還付額が計算されます。頭金を増やすということは、住宅ローンの借入金額が減るということですから、住宅ローン減税による還付額が減ることにつながります。

とはいえ、ご自身の支払う税金額を超えた還付は受けられませんし、減る税金の還付額は頭金100万円あたり7,000円程度です。

（3）出し方によっては贈与税がかかる
頭金の出し方によっては、贈与税がかかるケースもあります。

例えば、住宅ローン契約者とマイホームの名義を夫のみとする場合、妻の銀行口座から頭金を支払ったり、親の口座から支払ってもらったりすると、贈与と見なされます。贈与税には贈与を受けた人ごとに年間110万円の非課税枠がありますから、必ずしも贈与税がかかるわけではありませんが、頭金を支払う口座名義は住宅ローン契約者とそろえるなどの準備が必要です。

頭金を出すメリット

次に頭金を出すメリットについて見ていきましょう。

（1）利息負担が減る
頭金額を増やすと、住宅ローンの借入金額を減らすことができます。住宅ローンの返済には、利息の支払いも伴います。金利や借入期間など、その他の条件が同じ時、借入金額を減らすと利息額は小さくなります。

例えば借入期間35年、年金利2％（全期間固定金利、元利均等返済）とする場合、借入額を4,500万円から4,000万円に減らすと、およそ200万円の利息負担を減らすことができます。適用金利が下げられるケースもあります。

例えばフラット35であれば、頭金を10％以上出す場合、年0.14％程度金利が下がります（2023年7月現在）。

（2）諸費用の負担が減る
マイホームの取得に伴って必要となる費用には、例えば以下の様なものがあります。

・印紙税
・登録免許税
・司法書士報酬
・不動産取得税
・修繕積立一時金（マンション）
・仲介手数料
・印紙税
・融資手数料／保証料
・住宅ローン事務手数料
・物件検査手数料
・つなぎ融資費用（注文住宅）
・火災保険料
・地震保険料

なかには、登録免許税や融資手数料、保証料や住宅ローン印紙税やつなぎ融資費用など、住宅ローンの借入金額に影響を受けるものもあります。これらの費用の算出は借入金額にもとづくため、頭金額を増やすことで、負担を減らすことができます。

例えばつなぎ融資を利用して注文住宅を取得する際、頭金を増やし500万円借入額を減らすと、15万円程度諸費用を節約できます。

（3）万が一のときに手元に現金を残しやすい
もしも病気やケガ、急な収入減などにより、住宅ローンの返済が途中で難しくなってしまったら、マイホームを売却して住宅ローンを完済した上で現金化することも可能です。ただし、住宅ローン残高が売却価格を上回る場合、売却できないケースもあります。

住宅ローンの利息額は借入当初に負担が重く、総利息額のうち約半分を当初10年で支払います。先ほどと同様の条件で4,500万円借入れる場合、当初10年で支払う利息額はおよそ806万円で、返済額の合計は1,790万円ですが、住宅ローンは980万円程度しか減らず、住宅ローンの残高はおよそ3,510万円です。

頭金を500万円出し、借入金額を4,500万円から4,000万円に減らすことができれば、当初10年の利息額はおよそ90万円減らすことができ、10年後の住宅ローン残高はおよそ3,120万円となります。建物の価値は徐々に下がり、最終的に土地の価値に近づきます。頭金を増やすことで、返済途中の万が一のとき売りやすく、手元に現金を残しやすくなります。